坊間期待多日的“930政策大禮包”，在24日提前落地了。

昨日上午，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)主要負(fù)責(zé)人介紹了金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況并答記者問(wèn)。會(huì)上發(fā)布了多項(xiàng)政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的需求端及供應(yīng)端均釋放出了利好。

主要包括：

① 降低存量房貸利率，平均降幅約0.5%；

②在全國(guó)層面，降低二套的首付比例至15%；

③保障性住房貸貸款央行資金支持比例上調(diào)至100%；

④支持收購(gòu)房企存量土地，延長(zhǎng)金融16條和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。

以下我們逐一解讀。

下調(diào)存量房貸利率
降低居民的房貸利息支出

“引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。”

關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的呼聲，近期可謂一浪高過(guò)一浪。坊間也早有“小作文”稱相關(guān)部門將下調(diào)存量房貸利率40-60BP。

而這一輪的政策力度，可以說(shuō)是符合預(yù)期甚至超越預(yù)期的。和以往不同的是，這次是錨定“新發(fā)房貸利率”水平，這對(duì)于那些前些年高位站崗的存量客戶來(lái)說(shuō)，威力將是巨大。

近兩年，由于政策持續(xù)發(fā)力，增量貸款利率持續(xù)走低。而存量房貸利率依然維持在較高水平。

單是今年2月和7月，央行就兩次引導(dǎo)5年期LPR下調(diào)累計(jì)35BP。5.17新政以來(lái)，除了北、上、深以外的城市，都已取消住房商貸利率下限。存量房貸與新發(fā)房貸的利差進(jìn)一步拉大。

中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝表示，此次存量房貸調(diào)整預(yù)計(jì)平均下降幅度在0.5%。

當(dāng)然，0.5%只是個(gè)平均值。我們知道，不同地區(qū)、不同時(shí)期發(fā)放的房貸利率都不一樣。

以深圳為例，首套房現(xiàn)行的按揭利率為3.4%，而存量房貸多數(shù)還在4.2%及以上左右。比如在2023年9月份之前批復(fù)的貸款，大部分都是LPR加點(diǎn)30BP及以上。以2022年8月份批復(fù)的貸款為例，按照LPR4.3%+30BP，利率就達(dá)到4.6%。與新發(fā)房貸利率之間的差值達(dá)到120BP。

假設(shè)按照中位數(shù)計(jì)算，這次降0.5個(gè)點(diǎn)，總貸款為200萬(wàn)，分30年還款，調(diào)整后的每月月供將減少約588.92元，30年利息總額減少了約21.2萬(wàn)元。

據(jù)說(shuō)潘功勝行長(zhǎng)介紹，新政將惠及1.5億人口，預(yù)計(jì)可為居民減少1500億元的房貸負(fù)擔(dān)。

降低房貸利息支出，釋放出來(lái)的資金有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。與此同時(shí)，降低存量房貸利率還可以減少提前還貸、違規(guī)換貸以及斷供的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，此前坊間盛傳，政策將允許存量房貸跨行轉(zhuǎn)按揭。此次會(huì)上潘功勝行長(zhǎng)也對(duì)此做出了回應(yīng)，表示初期會(huì)先在本行內(nèi)實(shí)施轉(zhuǎn)按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉(zhuǎn)按揭。

這個(gè)回答，也讓大家看到跨行轉(zhuǎn)按揭的希望。

“將全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例。”

根據(jù)政策，接下來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)二套房和首套房的最低首付比例將“一視同仁”，不再做區(qū)分。

潘功勝行長(zhǎng)還提到，各地可以在此基礎(chǔ)上因城施策，自主確定轄區(qū)內(nèi)是否實(shí)施差異化的首付比例下限安排。商業(yè)銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和意愿確定具體的首付比例。

此前5.17新政將首套、二套的首付比例分別下調(diào)至不低于15%、25%。而此次政策后，不僅首套房首付比例降至歷史低點(diǎn)，二套房的首付比例也突破歷史下限了。

此舉主要是面向改善需要定向釋放的利好，通過(guò)下調(diào)首付比例，降低置業(yè)門檻，更好的滿足多樣化購(gòu)房需求。

在住房緊缺的時(shí)代，政策的制定傾向于照顧剛需群體的住房需求。而這兩年政策的風(fēng)向變了。

今年以來(lái)，政策對(duì)于不同改善需求已經(jīng)越來(lái)越“包容”，越來(lái)越支持了。

一方面，放寬限貸、限購(gòu)等政策，支持有需求的群體“多買”。

另一方面，引導(dǎo)產(chǎn)品多元化、品質(zhì)化，滿足不同的居住需求。

關(guān)于后者，今年明源君曾多次提到，住宅產(chǎn)品越來(lái)越卷，不僅改善產(chǎn)品的面積段上調(diào)，功能配置拔高，且別墅等豪宅宅產(chǎn)品也越來(lái)越多。

近期，明源君在《最近，樓市出現(xiàn)一個(gè)極特殊信號(hào)》一文中也提到，限墅令取消以及別墅審批恢復(fù)后，今年低密地塊供應(yīng)量增加，將推動(dòng)別墅汲類別墅產(chǎn)品供應(yīng)放量。

將這些政策結(jié)合起來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)，商品房的自主權(quán)正在逐步交還給市場(chǎng)。無(wú)論的剛改群體，還是改善群體，亦或是豪宅群體的購(gòu)房需求，都將得到充分的滿足和支持。

“將5月份人民銀行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房貸貸款，中央銀行資金的支持比例有原來(lái)的60%提高到100%，增強(qiáng)對(duì)銀行和收購(gòu)主體的市場(chǎng)化激勵(lì)。”

3000億保障房貸款基金的設(shè)立，源自5.17政策。目的是鼓勵(lì)政府收購(gòu)存量商品房作為保障房，幫助市場(chǎng)去庫(kù)存。

運(yùn)作模式為，由地方國(guó)有企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放完貸款后，再向人民銀行申請(qǐng)?jiān)儋J款，人民銀行按已發(fā)放貸款本金的60%發(fā)放再貸款，再貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次，最長(zhǎng)使用期限不超過(guò)5年。

看似多方利好的事，在落地上卻遭遇不少阻礙。地方政府沒(méi)錢收儲(chǔ)、符合收儲(chǔ)條件的房源太少、收儲(chǔ)價(jià)格與房企無(wú)法達(dá)成共識(shí)、租金回報(bào)率太低……

雖然目前已有超80個(gè)城市宣布支持國(guó)有平臺(tái)企業(yè)收購(gòu)商品住房，但收儲(chǔ)工作進(jìn)展依然緩慢。數(shù)據(jù)顯示，截止6月末，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放企業(yè)額度僅約247億元，而央行已審核發(fā)放金融機(jī)構(gòu)資金僅121億元左右。

其實(shí)，大家也知道，對(duì)于1900萬(wàn)套的住宅庫(kù)存規(guī)模來(lái)說(shuō)（數(shù)據(jù)源自瑞銀，截止7月底），3000億元可以說(shuō)是杯水車薪。央行表態(tài)，國(guó)家隊(duì)下場(chǎng)，更大的意義在于為市場(chǎng)傳達(dá)積極信號(hào)，提振購(gòu)房者的信心。

不過(guò)，新政的積極意義依然很明顯。原來(lái)商業(yè)銀行放100億元，人民銀行提供60億元，現(xiàn)在商業(yè)銀行放100億元，人民銀行提供低成本資金100億元，新政的出臺(tái)，這將有利于提高商業(yè)銀行的放貸積極性，降低地方政府籌資壓力，加快推動(dòng)樓市去庫(kù)存，助力房企保交樓。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)銷售進(jìn)一步下滑，房企的流動(dòng)性危機(jī)更加突出。此次會(huì)議，也針對(duì)房企存量資產(chǎn)盤活以及化債等給出了支持。

會(huì)上提到，在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。

行情好的時(shí)候，土儲(chǔ)代表著發(fā)展?jié)摿Γ恍星椴畹臅r(shí)候，土儲(chǔ)往往變成累贅。

如今的地產(chǎn)行業(yè)，正以慘痛的現(xiàn)狀驗(yàn)證了這句話。

很多房企手握大量閑置土地，想賣也賣不出去：同行忙著收拾殘局，政府忙著降負(fù)債，兩者都自顧不暇，更別提幫民企接盤資產(chǎn)。

沒(méi)有增量資金的情況下，房企就算想“砸鍋賣鐵”回血都不行。

會(huì)上提到，“在必要的時(shí)候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。這項(xiàng)政策我們和金融監(jiān)管總局還在一起研究。”

這等于提前釋放出信號(hào)——

針對(duì)收購(gòu)存量土地，接下來(lái)央行還有支持措施出臺(tái)！

對(duì)于仍苦苦掙扎的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑又是一個(gè)值得期待的好消息。

2、政策延期，緩解房企償債壓力

“將年底前到期到期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和金融16條延期到2026年底。”

這兩個(gè)文件本來(lái)是今年底到期的，延期能夠在一定程度上減輕房企的償債壓力。

“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款”指的是今年1月份，金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》。

通知指出，對(duì)經(jīng)營(yíng)規(guī)范、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，在今年年底之前可以用于償還房企的存量貸款和他們發(fā)行的公開(kāi)市場(chǎng)債券。

政策延期到2026年，對(duì)于那些擁有不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)（如商業(yè)物業(yè)、寫字樓等）的房企來(lái)說(shuō)將產(chǎn)生較大利好。房企可以利用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的貸款來(lái)償還集團(tuán)負(fù)債，從而緩解由于債務(wù)到期所帶來(lái)的資金壓力。

“金融16條”是指2022年11月11日，央行與原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，《通知》從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務(wù)、配合做好受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置、加大住房租賃金融支持等方面明確了16條支持政策，其中關(guān)于存量貸款展期以及配套融資盡職免責(zé)兩條政策設(shè)定了適用期限。

在2023年，該條款已延期一次，此次再度延期，與今年以來(lái)地產(chǎn)銷售再度下滑，房企資金壓力增大密切相關(guān)。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前八個(gè)月，TOP100房企銷售總額同比下降38.5%，房企到位資金同比下降20.2%，債券融資總額同比下降29.7%。

銷售端及融資端雙重受阻的情況下，允許房企存量貸款展期，以時(shí)間換空間，減輕企業(yè)的償債壓力，從而降低房企暴雷風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

小結(jié)

從過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)看，政策的出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)刺激作用明顯。眼下，十一黃金周已經(jīng)臨近，政策這場(chǎng)“及時(shí)雨”為即將收尾的“金九銀十”加把勁。接下來(lái)市場(chǎng)相應(yīng)如何？我們拭目以待。 

轉(zhuǎn)載至明源地產(chǎn)研究院