山東省自然資源廳 山東省發(fā)展和改革委員會

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關(guān)于健全土地房屋產(chǎn)權(quán)問題防范長效機(jī)制的意見

各市人民政府，各縣（市、區(qū)）人民政府：

為強(qiáng)化國有土地上新建城鎮(zhèn)住宅全生命周期監(jiān)管，從源頭防止產(chǎn)生新的“辦證難”問題，經(jīng)省政府同意，就健全土地房屋產(chǎn)權(quán)問題防范長效機(jī)制提出以下意見。

一、完善建設(shè)項(xiàng)目全鏈條約束機(jī)制

（一）關(guān)于規(guī)劃條件。嚴(yán)格依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范核定規(guī)劃條件，作為出讓公告、有償使用合同的組成部分。未依法確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓建設(shè)用地使用權(quán)。（牽頭部門：省自然資源廳）

（二）關(guān)于土地供應(yīng)。嚴(yán)格實(shí)施土地招拍掛制度，住宅、商業(yè)等不同用途土地混合出讓的，應(yīng)依據(jù)國土空間詳細(xì)規(guī)劃確定主導(dǎo)土地用途、空間布局及比例，依法依規(guī)合理確定土地使用年限，按不同用途分項(xiàng)評估后確定出讓底價。土地出讓后不得擅自改變?nèi)莘e率等規(guī)劃條件。自然資源部門在土地供應(yīng)前完成地籍調(diào)查工作，預(yù)編不動產(chǎn)單元號，不動產(chǎn)單元號關(guān)聯(lián)建設(shè)項(xiàng)目全生命周期各環(huán)節(jié)。（牽頭部門：省自然資源廳）

（三）關(guān)于土地登記。建設(shè)單位簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同并依法繳清土地出讓金后，可憑出讓合同、繳清土地出讓金憑證、契稅完稅憑證、不動產(chǎn)地籍調(diào)查成果等，在土地交付時，申請國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，實(shí)現(xiàn)“交地即辦證”。（牽頭部門：省自然資源廳）

（四）關(guān)于規(guī)劃許可。依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同明確的宗地土地用途、容積率等應(yīng)當(dāng)符合經(jīng)依法核定的規(guī)劃條件。未依法依規(guī)取得規(guī)劃許可，不得實(shí)施新建、改建、擴(kuò)建工程，不得擅自改變土地用途。（牽頭部門：省自然資源廳）

（五）關(guān)于工程施工。建設(shè)工程施工應(yīng)依法取得施工許可證，領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)不開工且不申請延期或者超過延期次數(shù)、時限的，施工許可證自行廢止。建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的用地范圍、規(guī)劃條件和建設(shè)條件意見進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，住宅小區(qū)水電氣暖工程的配建應(yīng)與住宅工程實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、維保并移交。施工單位嚴(yán)格按審查合格的施工圖紙進(jìn)行施工。（牽頭部門：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

（六）關(guān)于房屋預(yù)售。嚴(yán)禁未經(jīng)預(yù)售許可進(jìn)行房屋銷售。《新建商品房買賣合同（預(yù)售）》文本增加“交房即辦證”、“是否辦理新建商品房預(yù)告登記”相關(guān)約定。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶，實(shí)行房屋預(yù)售和資金監(jiān)管閉環(huán)管理。（牽頭部門：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、人民銀行山東省分行、金融監(jiān)管總局山東監(jiān)管局、金融監(jiān)管總局青島監(jiān)管局、省自然資源廳）

（七）關(guān)于預(yù)告登記。預(yù)購商品房的，購房人可憑已備案的商品房預(yù)售合同等材料，向?qū)俚夭粍赢a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)的，購房人可憑預(yù)購商品房預(yù)告登記材料、不動產(chǎn)抵押合同和主債權(quán)合同等材料，申請預(yù)購商品房抵押登記。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和自然資源主管部門實(shí)行新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記信息共享。（牽頭部門：省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、金融監(jiān)管總局山東監(jiān)管局、金融監(jiān)管總局青島監(jiān)管局）

（八）關(guān)于竣工驗(yàn)收。落實(shí)建設(shè)單位質(zhì)量首要責(zé)任和竣工驗(yàn)收主體責(zé)任，嚴(yán)格對照設(shè)計(jì)文件、國家標(biāo)準(zhǔn)組織開展單位工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收。積極推行建設(shè)工程竣工聯(lián)合驗(yàn)收，落實(shí)驗(yàn)收事項(xiàng)、流程、時限、材料等方面的要求，實(shí)行規(guī)劃、土地、消防、人防、檔案等事項(xiàng)限時聯(lián)合驗(yàn)收，統(tǒng)一出具驗(yàn)收意見。規(guī)劃核實(shí)、土地核驗(yàn)、竣工驗(yàn)收和房屋測繪相關(guān)成果與不動產(chǎn)登記信息實(shí)現(xiàn)互通共享。（牽頭部門：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳、省國動辦）

（九）關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目辦理“大證”。建設(shè)單位依法取得土地、規(guī)劃、竣工驗(yàn)收備案手續(xù)后，可持土地權(quán)屬來源材料或不動產(chǎn)權(quán)屬證書（土地使用權(quán)登記）、建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料、竣工驗(yàn)收備案的材料等申請辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記。通過部門信息共享支撐“竣工即辦證”。（牽頭部門：省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

（十）關(guān)于房屋交付。嚴(yán)格落實(shí)房屋交付條件、建設(shè)條件等相關(guān)交付標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)項(xiàng)目及其配套設(shè)施經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可向買受人交付。落實(shí)“先驗(yàn)房后收房”制度，指導(dǎo)建設(shè)單位通過“業(yè)主開放日”等形式，組織購房人對房屋質(zhì)量進(jìn)行查驗(yàn)。對于查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，建設(shè)單位應(yīng)及時維修，履行保修義務(wù)。交房前，建設(shè)單位應(yīng)向購房人開具購房發(fā)票、備齊購房人辦理“小證”所需材料。（牽頭部門：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省稅務(wù)局、青島市稅務(wù)局）

（十一）關(guān)于群眾辦理“小證”。購房人收房后，建設(shè)單位應(yīng)配合購房人辦理轉(zhuǎn)移登記（小證）。建設(shè)單位應(yīng)在達(dá)到法定交房條件后，通過不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供的平臺錄入房屋信息、上傳轉(zhuǎn)移登記相關(guān)申請資料。買賣雙方憑房屋買賣合同、購房發(fā)票等申請轉(zhuǎn)移登記。對符合登記條件的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)同相關(guān)部門提供線上線下多種辦理方式實(shí)現(xiàn)“交房即辦證”。（牽頭部門：省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

（十二）關(guān)于抵押貸款。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和房屋交易部門建立信息共享機(jī)制。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在為建設(shè)單位辦理抵押貸款時，應(yīng)確保抵押范圍不涉及已銷售并進(jìn)行網(wǎng)簽備案的房屋和所占用土地使用權(quán)。對于已抵押的未銷售房屋，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)出具同意銷售（預(yù)售）且同意解除擬售房屋抵押的承諾，方可銷售并進(jìn)行網(wǎng)簽備案。（牽頭部門：金融監(jiān)管總局山東監(jiān)管局、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、金融監(jiān)管總局青島監(jiān)管局）

（十三）關(guān)于不動產(chǎn)查封。支持查封機(jī)構(gòu)與房屋交易、不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)建立信息共享機(jī)制。整宗建設(shè)用地使用權(quán)或在建工程已查封的，查封前合法購買的房屋，符合最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八、二十九條情形的，所購房屋及所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)不納入該查封范圍。（牽頭部門：省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

（十四）關(guān)于稅費(fèi)繳納。建設(shè)單位應(yīng)依法依規(guī)繳納相關(guān)稅費(fèi)。對建設(shè)單位欠繳稅費(fèi)問題，財政、稅務(wù)部門及相關(guān)業(yè)務(wù)部門應(yīng)依法依規(guī)作出處理。支持有權(quán)機(jī)關(guān)在法定期限內(nèi)采取凍結(jié)賬戶、從存款賬戶中扣繳，拍賣或者變賣所扣押、查封的財產(chǎn)等措施，用于清繳相關(guān)稅費(fèi)。發(fā)生清償主體及相關(guān)當(dāng)事人不配合等情況，屬地政府相關(guān)部門應(yīng)會同公安部門依法依規(guī)及時介入處理。（牽頭部門：省稅務(wù)局、省財政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳、省國動辦、省公安廳、青島市稅務(wù)局）

二、責(zé)任落實(shí)?

自然資源部門負(fù)責(zé)做好規(guī)劃、供地、不動產(chǎn)登記相關(guān)工作，實(shí)施供地和規(guī)劃批后監(jiān)管，牽頭“交地即辦證”“竣工即辦證”“交房即辦證”常態(tài)化。

發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)將行業(yè)主管部門認(rèn)定產(chǎn)生的房地產(chǎn)領(lǐng)域有關(guān)公共信用信息歸集至省公共信用信息平臺，納入主體信用記錄，會同相關(guān)部門依法依規(guī)開展聯(lián)合懲戒。

公安部門負(fù)責(zé)加大涉不動產(chǎn)登記案件處置力度，依法打擊違法犯罪，保障行政執(zhí)法，配合相關(guān)部門及時介入處置清償開發(fā)建設(shè)單位、清償主體及相關(guān)當(dāng)事人不配合等情況。

財政、稅務(wù)部門及相關(guān)業(yè)務(wù)部門按照各自工作職責(zé)依法征收、追征建設(shè)單位及購房人相關(guān)稅費(fèi)；稅務(wù)部門對于建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)開具而未開具發(fā)票的，依法責(zé)令建設(shè)單位為購房人開具發(fā)票。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)房屋建筑工程施工質(zhì)量安全監(jiān)管、竣工驗(yàn)收備案，房屋預(yù)售及資金監(jiān)管、房屋交付，規(guī)范商品房交易管理。監(jiān)督住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域建設(shè)條件落實(shí)。負(fù)責(zé)房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理工作。

人防主管部門負(fù)責(zé)對防空地下室及兼顧人民防空要求的地下工程防護(hù)方面進(jìn)行監(jiān)督檢查，指導(dǎo)人防工程竣工驗(yàn)收和質(zhì)量監(jiān)管。

地方金融管理部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)地方金融組織在依法合規(guī)、風(fēng)險可控的前提下，做好土地或房產(chǎn)抵押貸款辦理和解押等工作。

人民銀行分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)配合指導(dǎo)商業(yè)銀行按照協(xié)議約定做好監(jiān)管賬戶管理工作。

金融監(jiān)管總局派出機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)在依法合規(guī)、風(fēng)險可控的前提下，做好土地或房產(chǎn)抵押貸款辦理和解押等工作。

三、保障措施

（一）加強(qiáng)協(xié)同管理。各相關(guān)部門認(rèn)真履行職責(zé)，加快“高效辦成一件事”服務(wù)場景迭代更新，優(yōu)化審批服務(wù)流程，推動減材料、減時限、減費(fèi)用、減環(huán)節(jié)、增強(qiáng)便利度等“四減一增”，提高行政審批效率，進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境。建立項(xiàng)目建設(shè)各環(huán)節(jié)、上下游管理的信息共享、結(jié)果互認(rèn)、協(xié)同辦理工作機(jī)制，下游單位發(fā)現(xiàn)的問題及時向上游單位反饋，合力推動將問題發(fā)現(xiàn)在日常、處理在日常。利用省市縣“多測合一”信息服務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)對測繪服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的測繪數(shù)據(jù)的統(tǒng)一匯聚，通過不動產(chǎn)單元代碼推行供地手續(xù)、樓盤表（不動產(chǎn)單元）、網(wǎng)簽合同、規(guī)劃核實(shí)、竣工驗(yàn)收、完稅憑證、不動產(chǎn)登記等數(shù)據(jù)共享應(yīng)用。

（二）建立聯(lián)動機(jī)制。各級建立由自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門牽頭，財政、稅務(wù)、金融監(jiān)管總局派出機(jī)構(gòu)、地方金融管理等部門配合的聯(lián)動機(jī)制，明確審批監(jiān)管的職責(zé)和邊界，壓實(shí)部門責(zé)任，實(shí)施事前、事中、事后全鏈條無縫監(jiān)管。按照“誰主管、誰負(fù)責(zé)”“誰產(chǎn)生問題、誰化解矛盾”的原則，根據(jù)需要組織開展矛盾糾紛問題排查處置，實(shí)行動態(tài)集中化解。各級涉及多部門聯(lián)合辦理或集中辦理的工作事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)按照市、縣（市、區(qū)）政府確定的職責(zé)分工切實(shí)抓好落實(shí)。對于群眾的各類辦證訴求和反映的辦證問題，進(jìn)行記錄、整理、分類。建立責(zé)任倒查機(jī)制，因監(jiān)督管理不嚴(yán)格、不到位導(dǎo)致產(chǎn)生新的房屋產(chǎn)權(quán)問題的，依法依規(guī)追究相關(guān)部門單位責(zé)任。對發(fā)現(xiàn)的不擔(dān)當(dāng)不作為以權(quán)謀私等責(zé)任作風(fēng)腐敗問題，及時移送紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)。

（三）實(shí)行聯(lián)合懲戒。構(gòu)建跨部門、跨領(lǐng)域的“一處失信、處處受限”聯(lián)合懲戒機(jī)制，將建設(shè)單位違法違規(guī)行為、合同義務(wù)履行等情況納入房地產(chǎn)市場監(jiān)管和誠信管理范圍，統(tǒng)一記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價，加強(qiáng)信用懲戒約束力度。

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